Loi Robien
Remplaçant la loi Besson et destinée exclusivement à l'investissement
immobilier locatif, la loi Robien permet à un particulier désireux
d'investir dans l'immobilier, de déduire fiscalement jusqu'à 65
% du montant de l'investissement. Pour ceux qui ne souhaitent pas créer
un patrimoine “pierre”, c'est un moyen intelligent d'utiliser une
partie de leurs impôts pour créer un patrimoine financier. Cette
déduction annuelle sur le montant de l'investissement (au titre de l'amortissement)
se cumule aux charges, aux intérêts d'emprunts et à la déduction
forfaitaire annuelle : l'ensemble vient en déduction des loyers, permettant
de ne pas générer d'impôts au titre des revenus tirés
de la location. De plus, le déficit foncier excédentaire vient en
déduction du revenu imposable de l'investisseur, à concurrence de
10.700 euros par an, générant une réduction d'impôt
annuelle pouvant atteindre 5.146 euros – voire beaucoup plus en cas de revenus
fonciers préexistants. Ce dispositif ne peut pas s'appliquer à l'acquisition
de la résidence principale de l'investisseur.
Les principales conditions à respecter pour relever de la loi Robien
sont : conserver le bien en location non meublée pendant un minimum de
9 ans ; respecter un plafond de loyer de 9,23 à 18,47 euros/mois/m2 (charges
non comprises). Ceci s'applique aux maisons et appartements à usage d'habitation,
en France. En apparence, le dispositif concerne autant les logements neufs que
les logements anciens, mais en pratique, il ne s'applique en fait qu'au neuf
ou assimilé. En effet, par ancien, il faut entendre l'acquisition d'un
immeuble ou logement ancien, suivie d'une réhabilitation (par assimilation
à l'acquisition d'un logement neuf). Un logement dont l'investisseur
est déjà propriétaire ne peut donc pas satisfaire aux conditions.
Au-delà de transformer une partie des impôts en patrimoine, l'application
pratique et optimisée de la loi Robien consiste à acquérir
un bien immobilier destiné à la location, financé sans
apport par un crédit bancaire. Le remboursement de l'emprunt se fait
par les loyers perçus, les économies d'impôts générées
par l'investissement et une épargne personnelle limitée (récupérée,
capitalisée, à la sortie). L'échéance des 9 ans
étant atteinte, deux possibilités s'offrent à l'investisseur
: laisser le bien en location afin de poursuivre la constitution d'un patrimoine
entièrement transmissible, puis des revenus futurs, indexés (solution
idéale dans l'idée de la retraite), ou revendre et disposer d'un
capital important. Une autre approche consiste à vouloir tirer immédiatement
(ou à court terme) des revenus de l'investissement réalisé
: le montage se fait alors sur fonds propres (sans recours au crédit
ou sur une durée courte).
Préparer son investissement loi Robien demande de nombreuses compétences,
tant patrimoniales, fiscales, financières, juridiques et immobilières,
et l'expérience prouve qu'il est excessivement difficile, voire impossible,
pour un particulier, de déterminer avec certitude l'opération
la plus efficace et adaptée, puis de la monter, avec succès, du
début à la fin. Il est donc conseillé de faire appel à
un spécialiste de ce type de montages. La gestion locative est généralement
confiée à un gestionnaire, après signature d'un mandat
qui prévoiera la mise en place du locataire et la gestion quotidienne
du bien...
ContenuLibre
Source:
http://www.contenulibre.com/
